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Observations diverses

March 19, 2008 – 10:51 am

L’étude précédente n’est présentée qu’à titre d’exemple de la nécessité de faire des prévisions à longue échéance chaque fois que l’on se trouve en présence d’opérations de très longue durée. Le cas des entreprises immobilières est typique à cet égard.

Il n’était pas dans notre propos d’étudier ici à fond tous les problèmes qui se posent à l’occasion de ces sociétés, spécialement les problèmes fiscaux qui, comme toujours, sont strictement écartés de ce cours.

Nous signalerons seulement un certain nombre de difficultés rencontrées dans la pratique et qui tiennent peut être précisément au fait que la notion d’opération de très longue durée est souvent incomprise ou même ignorée.

L’article 5 de la loi du 17 juillet 1971, comme précédemment l’article 1 de la loi de 1938 prévoit que ces sociétés, quelle que soit leur forme, peuvent ne pas avoir pour objet la réalisation de bénéfices. Or c’est effectivement le cas pour la plupart de ces sociétés. Il serait donc souhaitable qu’il en fut fait mention expressément dans l’objet social, ce qui est rarement le cas.

Une seconde difficulté provient du fait que les actionnaires de ces sociétés se considèrent le plus souvent comme propriétaires de leur appartement, alors que, seule, la société est propriétaire de l’ensemble de l’immeuble. Cette confusion constante entre la qualité d’actionnaire et la soi-disant qualité de propriétaire d’appartement est cause d’une source continuelle de conflits et de difficultés. Il importe donc de rappeler aux actionnaires d’une part qu’ils sont actionnaires d’une société comme ils pourraient être actionnaires de n’importe quelle société, d’autre part qu’ils ont, en vertu des statuts et parce qu’actionnaires, la jouissance d’un appartement à condition d’en payer tous les frais et toutes les charges, y compris les frais et les charges de la société elle même, mais que, en aucun cas, ils ne peuvent se considérer comme propriétaires des locaux. Ils ont également un éventuel droit d’attribution du même appartement à titre de remboursement d’actions, lors de la dissolution de la société, à son terme normalement, ou par anticipation.

La confusion est si fréquente que l’on voit parfois, dans ces sociétés, nommer un syndic et établir un règlement de copropriété qui est mis en vigueur, alors que le syndic et le règlement de copropriété ne peuvent exister que dans le cas de copropriété qui était régi par le chapitre deuxième de la Loi de 1938 et qui l’est actuellement par la loi du 10 juillet 1965, et non pas dans le cas de la société visé par le chapitre premier de la loi de 1938 (L. 13/7/71, Titre II) (Paris, 3e Chambre, 4 juillet 1960, Société anonyme immobilière La fontaine Bonin contre Consorts Fouchet; La Semaine Judirique, n° 38 du 21 septembre 1961).

En fait, la société, comme telle, est administrée par le Conseil d’administration. Son seul règlement est représenté par les statuts, et le Conseil d’administration peut seulement nommer un gérant d’immeubles, comme le ferait un propriétaire quelconque, pour s’occuper des affaires courantes de gestion sous la responsabilité entière du Conseil d’administration. C’est là d’ailleurs une solution très sage car les actionnaires ont rarement la compétence nécessaire pour bien gérer un immeuble.

Une autre erreur, qui date de l’origine même de certaines de ces sociétés, et qu’il est à peu près impossible de rectifier par la suite, concerne les millièmes servant à la répartition des charges sociales entre les différents actionnaires en tant qu’ils ont la jouissance des appartements. La première règle à respecter à cet égard, c’est que les millièmes doivent être rigoureusement établis entre actionnaires dans la même proportion que les actions possédées par ceux ci et représentant les différents locaux. Si le lot n° 7, comme nous l’avons dit dans l’exemple précédent, est représenté par 30/1 000 du capital, soit 30 actions sur 1 000, ii doit également participer aux charges pour 30/1 000. Sauf le cas de certaines charges particulières.

Une erreur secondaire, mais très grave également quant à ses répercussions pratiques, est celle de choisir un nombre de millièmes tout à fait quelconque, par exemple 12 783 ou 8 625, car le gérant devra, pendant toute l’existence de la société, effectuer des divisions par 12 783 ou par 8 625 pour toutes les charges qu’il a à répartir entre les actionnaires. Ceci représente un travail supplémentaire et relativement considérable, lassant, et parfaitement inutile. Il suffisait de dire dès l’origine que toutes les charges seraient réparties en 1 000 parts ou en 10 000 parts, voire en 100 000 parts si c’est nécessaire, de façon à faciliter les opérations ultérieures.

Que dire enfin de certaines comptabilités dans lesquelles il n’existe même pas de compte de résultats, les associés étant directement débités des charges.

Dans certaines sociétés aussi, aucun amortissement de l’immeuble n’est calculé. On ne tient compte en effet que des entrées et des sorties d’espèces, la comptabilité se réduit à un compte de caisse.

Enfin, parfois, il n’est pas établi de quittances régulières, mais des appels de fonds qui sont effectués chaque fois que l’état de la caisse le requiert, à des dates quelconques, et non pas régulièrement par trimestre.

Nous devons reconnaître qu’en dehors de ces cas extrêmes, beaucoup de sociétés sont organisées d’une façon parfaitement régulière, et ne présentent aucun des défauts rappelés ci dessus; que certaines même ont cru devoir établir des baux à leurs actionnaires de façon à définir avec précision les sommes qui seront réclamées à chacun d’eux, les quittances étant présentées régulièrement chaque trimestre comme s’il s’agissait de locataires purs et simples. Dans cette hypothèse, la qualité d’actionnaire et la qualité d’occupant de l’appartement sont nettement et clairement séparées, bien que l’actionnaire conserve intact son droit à jouissance de l’appartement. Les conditions pécuniaires d’exercice de ce droit sont simplement précisées.

Enfin deux particularités restent à noter d’une part, les actions sont parfois vendues presque dès la constitution de la société, l’immeuble n’étant pas encore achevé ou même à peine commencé : on dit alors que les actions sont vendues sur plan; d’autre part, quand la construction est achevée, les associés ont un délai (fiscal) pour choisir entre demeurer en société, ou dissoudre la société et opter ainsi pour la copropriété.

Ils peuvent également, sous certaines conditions, demander personnellement l’attribution de leur appartement, sans que la Société soit dissoute pour autant.

Les motifs qu’ils peuvent avoir de choisir l’une de ces solutions sont nombreux et, la plupart du temps, très subjectifs. Il est très difficile, voire impossible, de conseiller les associés dans leur ensemble à cet égard. Tout au plus est il possible de donner un avis à l’un des actionnaires pour le cas particulier dans lequel il se trouve.

Ces motifs sont principalement d’intérêt fiscal ; ils paraissent d’ailleurs avoir perdu une partie de leur valeur. Il est curieux de noter à cet égard que plusieurs lois successives ont tendu à encourager la dissolution de ces sociétés comme si l’Etat souhaitait les voir disparaître dès la fin de la construction et se transformer en copropriété ; et que c’est d’autre part pour des motifs fiscaux que certains actionnaires, de leur côté, semblent désireux d’entrer en propriété personnelle de leur appartement. Il y a là une certaine contradiction difficile .à expliquer.

Si l’on se place simplement au point de vue de la gestion des intérêts communs, toute question fiscale ou personnelle exclue, la forme de société, et celle de la Société anonyme plus particulièrement, paraît en général nettement préférable à la copropriété parce que les rapports entre associés d’une part, entre eux mêmes et les dirigeants du groupement d’autre part, leurs rapports avec les tiers aussi, sont plus clairement connus et définis.

Et la coexistence entre société et copropriétaires pose souvent des problèmes difficiles et alourdit l’administration et la gestion de l’immeuble.

Enfin, s’il y a dissolution, il reste encore une option à exercer pour les associés: ils peuvent ou bien dissoudre totalement la société, ou bien, comme il est prévu dans certains cas, conserver la société qui ne sera plus propriétaire de l’immeuble, mais qui subsistera comme gérant agissant pour le compte de la copropriété.

Toutes ces questions sont fort délicates dans la pratique, et des traités spéciaux leur ont été consacrés. Nous ne pouvons ici qu’en signaler rapidement l’existence.