Cours de comptabilité gratuit en ligne

Constitution de la société et édification de l’immeuble

Constitution

Remarquons tout d’abord que le titre de Sociétés immobilières de construction ne convient pas exactement à ces sociétés dont l’activité dépasse généralement la simple construction. Il serait préférable de les appeler Sociétés immobilières par appartements.

Ces sociétés immobilières sont apparues entre 1925 et 1932. Leur développement a été stoppé à cette époque par la crise, et par le fait qu’à partir de 1932 et jusqu’en 1939 les appartements en location ont pu être trouvés avec la plus grande facilité à Paris (tout au moins dans les catégories pour lesquelles les sociétés immobilières étaient jusque là créées, c’est à dire appartements de bon confort ou de grand confort en quatre et cinq pièces au moins). Leurs fondateurs étaient des architectes ou des entrepreneurs qui prenaient l’initiative de l’opération dans les conditions suivantes : l’architecte ou l’entrepreneur, nous dirons simplement le constructeur , crée une société au capital par exemple de un million de francs, et lui fait acheter un terrain valant 400 000 F. Il est pratiquement le seul propriétaire, avec un petit groupe d’amis, des actions de la société. Avec le surplus du capital, il établit les fondations d’un immeuble de rapport et bâtit le de chaussée.

Sur la valeur du terrain et de la construction, il emprunte, généralement sous forme d’ouverture de crédit, auprès d’un prêteur, de quoi construire progressivement l’immeuble, les fonds lui étant versés au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

L’immeuble achevé, cette ouverture de crédit est consolidée en un emprunt par exemple à 15 ans, remboursable par annuités, consenti par le même prêteur ou par un autre prêteur. Le constructeur s’adresse alors à des personnes désireuses d’obtenir un appartement, mais, au lieu de leur vendre l’appartement, il passe avec eux un accord assimilable à quatre conventions: 10 en son nom personnel, une cession d’actions au prix total de A; 2° au nom de la société, une promesse d’attribution d’un certain appartement lors de la dissolution de la société ; 3° une attribution de jouissance du même appartement pour la durée de la société; 4° un engagement pris par l’acquéreur des actions de verser en compte non exigible, à la société, une somme que la société s’engage à utiliser pour rembourser partiellement le prêteur, soit B.

Le total versé par l’acquéreur d’actions, soit (A + B) représente pour lui la valeur de l’appartement.

L’acquéreur a ainsi trois qualités : 10 il est actionnaire avec promesse d’attribution lors du partage ; 2° il est créancier de la société pour la somme B; 3° il a la jouissance immédiate de l’appartement dont l’attribution en propriété est prévue au cas de dissolution.

Edification de l’immeuble

C’est évidemment la tenue de la comptabilité pendant l’édification qui nous intéresse ici.

Cette comptabilité présente des particularités notables :

Tout d’abord, l’exploitation n’étant pas commencée, il n’existe ni comptes de Produits ni comptes de Charges.

Tous les frais de la période de construction (frais généraux quelconques, intérêts des prêts, etc.) sont portés à l’actif, à des comptes de frais qui sont en fait de la même nature que les Frais de 1er Etablissement, mais inscrits à divers comptes spécialisés.

Il est à noter que, dans le « programme » établi dès le début des travaux, et qui est l’un des éléments du contrat avec les acquéreurs éventuels d’actions, tout le budget de la construction a été prévu, et ceci par « lot », c’est à dire par appartement, ou chambre de service, ou cave, ou garage.

Ce sont des frais tels que:

• Frais de constitution de société;
• Frais d’acquisition de terrain et frais hypothécaires, frais d’éviction;
• Frais pour honoraires, études, formalités, obtention de prêts ou de primes;
• Frais financiers, garantie de bonne fin, commission d’engagement, intérêts et agios bancaires;
• Frais de commercialisation (commissions sur ventes) et de publicité Frais de gestion (gérance);
• Terrain (prix d’acquisition) ;
• Construction (mémoires d’entrepreneur);
• Honoraires (architectes, expert comptable, notaire, avoué, avocat).

En règle générale, et sauf révision de prix ou imprévision, ces budgets de frais représentent des limites que le « promoteur » s’est engagé à ne pas dépasser. Les dépassements seraient à sa charge. Le boni sur ces prévisions (s’il en est un, ce qui est rare) est parfois considéré comme sa rémunération nette, ès-qualité.