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Chargés de l’immeuble

March 19, 2008 – 10:24 am

Les charges de l’immeuble peuvent être décomposées en trois groupes les dépenses d’entretien annuelles, les dépenses d’entretien cycliques et les dépenses casuelles.

Les dépenses d’entretien annuelles ne présentent aucune particularité intéressante au point de vue comptable; elles seront enregistrées au fur et à mesure qu’elles se produisent. Tout au plus devra t on, en fin d’exercice, tenir compte de certaines dépenses restant à régler, peut être de quelques dépenses réglées d’avance (assurances notamment).

Les dépenses cycliques présentent au contraire une très grande importance et une particularité notable. Les principales de ces dépenses sont le ravalement (tous les dix ans), la réfection de la couverture (tous les 25 ou 30 ans), la réfection ou le remplacement de la chaudière du chauffage central (tous les 10 ou 12 ans), la réfection ou le remplacement du moteur de l’ascenseur (tous les 10 ou 15 ans).

Ce sont là des dépenses peu fréquentes, mais d’un montant considérable. Le ravalement peut coûter plusieurs dizaines de mille francs, la toiture également. Il serait tout à fait anormal qu’un seul exercice dut supporter de pareilles charges alors qu’elles ne sont que la constatation d’un phénomène d’usure, d’un phénomène de consommation, qui peut être considéré comme sensiblement constant tous les ans.

Pour prévoir ces dépenses, il est donc recommandable de constituer une « Provision pour grosses réparations ». Dès la construction de l’immeuble il sera demandé à l’architecte d’indiquer la périodicité de réfection de la couverture, et aux fournisseurs la périodicité de remplacement de la chaudière et du moteur. Les renseignements ainsi recueillis seront contrôlés dans la mesure du possible et, finalement, on arrivera par exemple, dans un cas déterminé, à conclure que le ravalement aura lieu tous les 10 ans, que la couverture sera refaite tous les 25 ans, la chaudière remplacée tous les 10 ans, le moteur remplacé tous les 15 ans.

On s’informera également du coût de telles opérations, en valeur actuelle à la date de construction. Puis on prendra 1/25 de la valeur de la couverture, 1/10 du ravalement, 1/10 de la chaudière, 1/15 du moteur. Ces quatre fractions annuelles seront totalisées pour constituer la provision enregistrée en comptabilité par l’écriture habituelle, en débitant le compte de Dotation pour provisions et en créditant la Provision pour grosses réparations.

Lorsque l’une de ces dépenses se produira effectivement, c’est le compte de Provision pour grosses réparations qui sera débité.

Les dépenses casuelles sont d’un ordre différent. On peut considérer que, dans la durée de vie d’un immeuble, il existe deux grandes périodes une période de jeunesse dans laquelle se rencontrent les dépenses d’entretien annuel et les dépenses cycliques, puis une période de vieillissement que l’immeuble atteint plus ou moins rapidement suivant la qualité de sa construction et la fatigue qu’il supporte. Disons par exemple que, pour tel immeuble d’habitation de bonne construction moyenne, cette période de vieillesse peut commencer après la 50e année.

A cette époque là risquent de se produire des dépenses en elles mêmes imprévisibles. On sait seulement que de telles dépenses peuvent se produire, se produiront vraisemblablement; on ignore leur nature, on ignore leur coût. Elles sont généralement lourdes. Par exemple, des planchers, des sols en ciment doivent être refaits alors que jusque là, ils n’ont demandé aucun entretien particulier. Il s’agit d’une remise en état total qui peut être fort coûteuse. D’autre part, des tassements peuvent se produire, certains gros murs doivent être repris en sous oeuvre, des cloisons se sont déformées, des boiseries devront être remplacées. Quant à la couverture, si elle a subi son entretien normal cyclique, sa charpente, elle, peut se déformer.

Aucune provision pour grosses réparations ne peut être ici envisagée car ces dépenses sont vraiment trop aléatoires. Il faut seulement se rappeler qu’elles peuvent se produire, et c’est par la voie de l’amortissement que nous allons pouvoir indirectement en tenir compte.

Amortissements. L’amortissement d’un immeuble sera calculé sur une durée relativement courte. Si nous écartons le cas très particulier des immeubles de placement des Compagnies d’assurances pour lesquelles la réglementation prévoit une durée d’amortissement de 200 ans, nous pourrons dire que, d’une façon générale, l’amortissement de l’immeuble est calculé sur la durée de vie normale de l’immeuble sans atteindre cette période de vieillissement à laquelle nous avons fait allusion.

Tel immeuble d’habitation, parfaitement capable de durer 100 ans, sera amorti en 50 ans, c’est à dire que l’amortissement sera comptabilisé sur la durée pendant laquelle il serait déraisonnable d’envisager des dépenses casuelles. Mais, à partir de l’époque où ces dépenses sont susceptibles de se produire, l’amortissement annuel a disparu et une charge viendra ainsi remplacer l’autre dans l’exploitation de l’immeuble.

Les dépenses casuelles seront enregistrées comme dépenses à amortir, et cet amortissement sera réparti sur quelques années.

Dans le cas de l’entreprise immobilière, l’amortissement présente une autre particularité. Il reprend pleinement son rôle véritable de reconstitution des capitaux investis sans que ce rôle soit masqué par une série de réinvestissements provisoires avant la fin de l’opération.

Dans l’industrie, par exemple, les fonds provenant annuellement de l’amortissement des immeubles, du matériel, des voitures, etc., peuvent servir à l’acquisition de nouveaux matériels, à des extensions d’entreprises comme n’importe quel financement. C’est un réemploi d’un financement devenu libre.

Dans l’entreprise immobilière, au contraire, il n’existe aucun emploi de cette nature pour le fonds d’amortissement. Il en résulte que ce fonds d’amortissement va demeurer disponible, et le meilleur usage qu’on en puisse faire est de l’affecter au remboursement des capitaux qui ont servi à acquérir ou à construire l’immeuble, d’abord les capitaux empruntés évidemment, puis les capitaux propres de l’entreprise c’est à dire essentiellement le capital.

Ainsi quand l’entreprise arrivera réellement à la fin de sa durée, l’immeuble étant totalement amorti et bon pour la pioche, le fonds d’amortissement aura permis entre temps de rembourser en totalité les capitaux qui ont servi à construire l’immeuble, la seule valeur active restant sera le terrain, puisqu’il n’est pas amortissable. Et, en contre partie, au passif, on trouvera une valeur égale pour le capital dont le surplus aura été remboursé au moyen du fonds d’amortissement.