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Cas particulier des sociétés dites Sociétés de construction

March 19, 2008 – 10:34 am

Les Textes

Ces sociétés, qui ont pris naissance en France vers 1925, sous l’impulsion du Ministre des Travaux Publics, Monsieur Loucheur, pour favoriser une reprise de la construction, ont tout d’abord vécu sous l’empire des lois ordinaires visant les sociétés. Puis, une loi du 28 juin 1938 est venue préciser leurs conditions d’existence et de fonctionnement.

En effet, les textes légaux généraux en matière de sociétés s’appliquaient difficilement et étaient l’objet de diverses interprétations jurisprudentielles qui n’étaient pas toujours concordantes. La principale difficulté provenait de ce qu’une société, quelle qu’elle soit, a pour objet la réalisation de bénéfices. Or, les sociétés immobilières en question n’avaient pas pour objet la réalisation de bénéfices, mais simplement l’utilisation des locaux par les associés.

La Cour de Cassation cependant, dans un cas d’espèce, avait jugé que le bénéfice consistait dans l’utilisation de l’immeuble par les associés. Néanmoins, la controverse se poursuivait.

La loi du 28 juin 1938 comportait deux parties entièrement distinctes et qu’il importe de ne pas confondre: le Chapitre premier concernait les sociétés dites de construction; quant au Chapitre deuxième, il concernait les dispositions régissant les copropriétaires d’immeubles, c’est à dire un cas entièrement différent et que nous n’étudierons pas ici. Il est d’ailleurs actuellement abrogé et remplacé par la loi sur la copropriété du 10 juillet 1965 (qui laisse subsister le chapitre premier de la loi de 1938).

Mais le chapitre Ier, à son tour, a été abrogé par l’article 50.11 de la Loi du 16 juillet 1971 (n° 71.579 ; J.O. 17/7/7) ; et remplacé par le Titre II de cette Loi (art. 5 à 17).

Le nouveau texte (art. 5) confirme tout d’abord que les sociétés ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’immeubles en vue de leur division par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance, peuvent revêtir n’importe quelle forme juridique, même si elles n’ont pas pour but de partager un bénéfice.

Et que l’objet de ces sociétés comprend la gestion et l’entretien des immeubles jusqu’à la mise en place d’une organisation différente.

Les droits des associés dans le capital doivent être proportionnels à la valeur des biens auxquels ils ont vocation ; et les appels de fonds complémentaires nécessités par la réalisation de la construction doivent être faits dans la même proportion (art. 9).

La Loi prévoit l’existence d’un état descriptif de division (art. 6), les statuts constituant d’autre part des groupes d’actions correspondant chacun à un lot de la division prévue. Un règlement intérieur doit prévoir la répartition des charges (art. 10).

Aux termes des articles 7 et 8, les associés sont tenus de répondre aux appels de fonds supplémentaires dans la proportion de leurs droits dans le capital, sous peine de voir la totalité de leurs droits dans la société mise en vente sur autorisation de l’Assemblée générale prise à une majorité des deux tiers.

Les art. 12 à 17 concernent plus particulièrement les cessions de droits sociaux dans le cas d’immeubles d’habitation.

Décret du 10 novembre 1954 n° 54.123

Ce décret est divisé en deux titres distincts.

Le Titre premier du décret concerne tout contrat par lequel une personne physique ou morale construit ou procure un immeuble ou une portion d’immeuble à usage principal d’habitation, dans le cas où cette personne intervient ou est intervenue en vue de l’obtention d’un prêt du Crédit Foncier de France ou du Sous Comptoir des entrepreneurs, ou d’une Société de Crédit immobilier.

Dans cette hypothèse, le contrat doit être écrit, et un exemplaire doit en être remis à chaque souscripteur. Ce contrat doit contenir la description et, s’il y a lieu, le prix des terrains, le devis descriptif et le coût des travaux, le montant et la durée du prêt, l’échelonnement des versements à effectuer par le souscripteur pour le remboursement, la date du début des travaux et leur durée probable, la retenue de garantie prévue, le montant des rémunérations, honoraires, frais relatifs aux actes, à la constitution des dossiers et les formalités préalables à l’obtention du prêt et des primes, la nature et le montant de toutes autres dépenses évaluées telles que droits et taxes, frais d’inscription hypothécaire, etc.

Sauf stipulation contraire, les branchements d’eau, gaz, électricité et égouts sont considérés comme compris dans le prix des travaux.

Le contrat est réputé conclu sous condition suspensive de l’obtention du prêt dans les conditions prévues. Les noms des entrepreneurs doivent être communiqués aux souscripteurs. Il est interdit au promoteur de recevoir aucune somme avant l’attribution du prêt.

Le Titre deuxième concerne plus particulièrement les constructions en société. Les fondateurs de la société doivent remettre aux souscripteurs ou acquéreurs d’actions les statuts ou projets de statuts, et un document qui énumère les renseignements déjà énoncés au Titre premier.

Au cas de cession d’actions ou de parts, les mêmes documents doivent être remis par le cédant au cessionnaire.

Aucun versement autre que les frais pour honoraires, études, formalités, obtention des prêts ou des primes, ne peut être exigé des bénéficiaires avant qu’ils aient la qualité d’associés, sauf consignation entre les mains d’un notaire de la part leur incombant dans la valeur du terrain.

Diverses règles sont également imposées pour le fonctionnement de ces sociétés:

Les Administrateurs ou gérants sont nommés par une majorité représentant la moitié au moins du capital, majorité qui peut être portée aux trois quarts par les statuts. Ils peuvent être révoqués de même à tout moment.

Dans les sociétés qui ne comportent ni conseil d’administration, ni conseil de surveillance, il est créé un conseil de surveillance composé de deux associés au moins, désignés de la même façon. Les fonds de la société doivent être déposés à un compte en banque ou auprès d’un organisme assimilé à une banque, les dirigeants doivent rendre compte des contrats et marchés avec les entrepreneurs au conseil d’administration ou au conseil de surveillance. Ils doivent également rendre compte de leur gestion au moins tous les trois mois. Le conseil de surveillance peut se faire assister d’un expert comptable; il peut convoquer l’assemblée générale. Les dirigeants doivent réunir l’assemblée tous les semestres pour lui rendre compte de la gestion, et, pour la première fois, dans le premier semestre de la constitution de la société.

Toutes ces dispositions concernant la gestion de la société cessent d’être applicables à partir de la liquidation définitive du compte de construction constatée par une assemblée générale.

Décret n° 55.163 du 20 mai 1955

Ce décret vise principalement trois points:

1. Lorsqu’une Société de construction entreprend plusieurs programmes distincts, le décret permet une dissociation entre les associés selon les programmes qui les concernent personnellement : a) quant aux appels de fonds, b) quant à la possibilité de créer des sociétés distinctes pour chaque partie du programme.
2. Les actions peuvent être seulement de mille francs anciens (dix nouveaux francs).
3. En cas de scission ou d’apport partiel, les actions d’apport sont immédiatement négociables, même si la société anonyme a moins de deux ans d’existence, et même si le capital n’est plus divisé en actions.