Le domaine privé est constitué par la totalité des biens de l’entreprise concessionnaire, autres que ceux constituants le domaine concédé.

L’expression n’a donc de raison d’être que pour marquer l’opposition entre les deux catégories de biens possédés ou gérés par l’entreprise concessionnaire.

Domaine concédé

Le contrat de concession impose à l’entreprise concessionnaire de créer les immobilisations qu’elle aura ensuite à exploiter.

Ces immobilisations pourront, en fin de concession, ou bien être cédées à l’autorité concédante, ou bien elles devront lui être remises gratuitement.

Cession du Domaine concédé

Dans cette première hypothèse, le domaine concédé est généralement cédé à l’autorité concédante pour sa valeur nette comptable, c’est à dire déduction faite de l’amortissement industriel normal.

Les conditions de l’amortissement sont prévues par le contrat, ainsi que celles du renouvellement des immobilisations lorsqu’il y a lieu. Le prix payé correspond à la valeur résiduelle, de telle sorte que l’amortissement et le prix remboursent exactement la Société concessionnaire du coût des immobilisations.

Remise gratuite

C’est un cas très général.

En pareil cas, l’entreprise concessionnaire abandonne gratuitement toutes les immobilisations constituant le domaine concédé à l’autorité concédante.

D’autre part, le cahier des charges lui fait toujours un devoir de maintenir ses immobilisations en parfait état d’entretien, de renouvellement, de remplacement, jusqu’à la fin de la concession.

Il en résulte pour l’entreprise concessionnaire l’obligation de pratiquer un double amortissement:

d’une part, un amortissement industriel, c’est à dire un amortissement identique à celui que ferait une entreprise industrielle quelconque, d’autre part un amortissement spécial appelé amortissement de précarité ou amortissement de caducité.

Amortissement de précarité (ou de caducité)

L’amortissement de précarité intervient dans le cas où l’actif doit être remis gratuitement à l’autorité concédante en fin de concession.

Cet actif doit être livré en parfait état d’entretien et de fonctionnement.Le contrat de concession prévoit en outre la cadence de renouvellement des divers matériels ou installations.

Il appartient donc au concessionnaire d’entretenir les immobilisations (dépenses de gestion) et, le cas échéant, de les renouveler. Ceci jusqu’à la veille de la fin de la concession s’il est nécessaire.

Lorsque la concession prend fin, l’actif a pour valeur, pour le concessionnaire, la différence entre sa valeur d’acquisition et le total des amortissements industriels annuels, c’est à dire sa valeur comptable nette.

C’est cette valeur comptable nette qui se trouve perdue par le concessionnaire du fait de l’abandon gratuit. Il doit amortir cette valeur comptable nette sur la durée totale de la concession. C’est en cela que consiste l’amortissement de précarité. L’actif subira ainsi deux amortissements, l’amortissement industriel suivant la règle normale, plus l’amortissement de précarité. Par la somme de ces deux amortissements, l’actif doit se trouver totalement amorti en fin de concession.

Si la concession est renouvelée, l’amortissement de précarité devient Réserve pour amortissement futur. Il est donc conditionnel. C’est en réalité une provision pour amortissement.

Deux cas peuvent se présenter en pratique selon que l’amortissement industriel a une durée supérieure à celle de la concession, ou qu’il a une durée inférieure.

Fiscalité

L’amortissement de précarité, ayant pour objet la reconstitution des capitaux investis, à laquelle ne saurait suffire en l’espèce l’amortissement industriel, est comptabilisé en franchise d’impôt (Comparez, dans un domaine voisin: Arrêts du Conseil d’Etat du 27 mai 1932 et du 7 janvier 1935; en matière de concession : Conseil d’Etat, 31 juillet 1942).

Mais il semble que, le cas échéant, l’amortissement de précarité serait réintégrable si la concession était renouvelée. Dans ce cas, l’amortissement industriel serait normalement poursuivi.Peut être pourrait on envisager de préférence que l’amortissement de caducité tienne alors lieu de la fin de l’amortissement industriel.

Eléments non amortissables

Le Bulletin trimestriel du Conseil national de la comptabilité (n° 32 octobre 1977) désigne deux comptes pour enregistrer la constatation de l’amortissement de caducité sur éléments non amortissables:

142 bis-Droits du concédant exigibles en nature au titre de l’amortissement de caducité sur les immobilisations non renouvelables qui doivent être remises gratuitement au concédant.

650-Dotation aux droits du concédant exigibles en nature au titre de l’amortissement de caducité.

Eléments reçus de l’autorité concédante en prêt ou en location

Aucun amortissement de ces éléments n’est évidemment possible. Mais une provision pour remise en état sera utilement pratiquée. Cette provision paraît devoir être déductible du bénéfice imposable s’il s’agit de dépenses nettement prévisibles.

Actif défectif et actif indéfectif

On désigne parfois ainsi le domaine concédé (actif défectif) et le domaine privé (actif indéfectif) dans beaucoup de traités de concessions.

Dans un sens assez différent on entend aussi par actif défectif, l’actif amortissable, par opposition à l’actif non amortissable (terrain, fonds de commerce) dit alors indéfectif .

On dit aussi actif défectible et actif indéfectible, mais ces deux expressions, quoique très courantes, paraissent moins correctes .

Le domaine concédé est souvent représenté dans la comptabilité de l’entreprise concessionnaire par un compte appelé: Premier Etablissement (il importe de ne pas confondre ce compte de Premier Etablissement, qui représente des immobilisations, amortissables ou non, avec le compte Frais de Premier Etablissement prévu par le Plan Comptable général).

Ces Entreprises travaillent le plus souvent non seulement avec leurs capitaux propres, mais avec des capitaux empruntés très importants, l’emprunt étant fréquemment contracté avec la garantie de l’autorité concédante.

Subventions

Ces subventions ont pour objet d’aider l’entreprise concessionnaire à créer le domaine concédé, plus tard à l’exploiter, de manière à diminuer les charges d’exploitation du domaine au profit des usagers.

Les subventions ne sont donc pas des dons gratuits faits à l’entreprise concessionnaire, mais une aide pécuniaire qui lui est apportée dans l’intérêt des usagers.Ces subventions prennent divers aspects et portent différents noms.

Subventions annuelles ou Subventions d’exploitation

Elles ont pour objet d’alléger directement l’exploitation;

elles ne présentent aucune particularité comptable;

elles sont une simple recette supplémentaire d’exploitation permettant de diminuer le prix de l’eau, de l’électricité ou des transports payé par les usagers (Plan Comptable général, compte 71, Subventions et Dons).

Elles ont le caractère soit de simple recette, soit d’une contribution aux amortissements d’actif ou aux charges d’emprunt. Elles sont incluses dans le bénéfice imposable (Conseil d’Etat ; 5 mars 1955).

Subventions uniques non remboursables, ou Subventions d’équipement, Dotations

Celles ci sont destinées à diminuer la charge de création et d’installation de la concession. Elles sont en quelque sorte équivalentes à un amortissement instantané, d’une valeur égale, des immobilisations; elles allègent ainsi, au profit des usagers encore, les charges d’exploitation par diminution de l’amortissement annuel. Elles disparaissent du passif lorsque le bien amorti disparaît de l’actif.Fiscalement, elles sont réintégrables au bénéfice au fur et à mesure de l’amortissement des biens acquis sur fonds de subvention. (Infra: Plan Comptable général, comptes 14.1 ; 14.7 ; 87.7).

Dans certains cas, elles peuvent aussi être considérées comme un procédé particulier de financement permanent, notamment dans les établissements publics et d’utilité publique. Elles prennent alors le nom de Dotations (P.C.G., compte 10.5, Dotations) et elles doivent demeurer, d’une façon permanente, au passif du bilan comme constituant l’un des éléments du financement.

Subventions exceptionnelles ou conditionnelles

Il s’agit ici d’une subvention prévue par le cahier des charges, accordée seulement au cas de déficit de l’exploitation, pour combler ce déficit. Elle s’inscrit alors comme un profit exceptionnel (P.C.G., compte 87.8, Subventions d’équilibre).

En général cependant une partie de la perte, égale souvent à 10 % des recettes, est laissée à la charge de l’entreprise comme perte normalement prévisible. (C’est là une sorte d’application contractuelle de la théorie jurisprudentielle de l’imprévision.)

Les Subventions remboursables

Quel que soit leur objet (généralement une contribution aux frais de création ou d’extension), elles doivent être considérées comme de simples avances à plus ou moins long terme, généralement sans intérêt. Les immobilisations acquises sur ces subventions sont normalement amortissables.Si le remboursement est conditionnel, l’amortissement sera remplacé par une provision égale, éventuellement réintégrable. (Conseil d’Etat, 2 novembre 1936).

Plan comptable général-Comptes de Dotations et de Subventions

Le Plan Comptable Général a prévu un certain nombre de comptes relatifs aux dotations et aux subventions.

10.5-Compte de Dotations

Dans les entreprises publiques seulement, ce compte reçoit des subventions d’équipement ayant le caractère de suppléments de dotations. Il ne s’applique même pas aux entreprises d’économie mixte.

11.4-Réserve provenant de subventions d’équipement

Cette réserve existe dans le cas où le contrat de subvention prévoit l’inscription de celle ci à un compte de réserve pendant une période déterminée. Il doit être subdivisé selon l’origine de la subvention (Etat, Département, etc.)

14.1-Subvention d’équipement reçue

Ce compte est crédité de la subvention jusqu’à ce qu’elle ait rempli son objet, et pour permettre aux entreprises d’échelonner sur plusieurs exercices la constatation de l’enrichissement provenant des subventions.

14.7-Subventions inscrites à Pertes et Profits

Ce compte est débité annuellement par le crédit du compte 87.7, Profits résultant de subventions d’équipement:

au cas d’actif amortissable : d’une somme égale à l’annuité d’amortissement du bien acquis sur subventions;

au cas d’actif non amortissable

b1-d’une annuité calculée sur la durée d’inaliénabilité prévue au contrat,

b2-à défaut de cette clause, d’une annuité d’un dixième chaque année.

Finalement, lorsque le compte 14.7, Subventions inscrites à Pertes et Profits est devenu égal à 14.1, Subventions d’équipements reçues, les deux comptes disparaissent en même temps. Ils sont jusque là inscrits au passif sur deux lignes.

66.8-Subventions accordées

Ces subventions sont celles accordées par une entreprise considérée à d’autres entreprises. Le compte 66.8 doit être divisé par catégories de bénéficiaires.

71-Subventions d’exploitation reçues

C’est le compte inverse du compte 66.8 qui précède.

87.3-Subventions exceptionnelles accordées

Il s’agit ici de subventions exceptionnelles n’ayant pas pour l’entreprise qui les accorde le caractère de charges normales d’exploitation.

87.7-Profits résultant de subventions d’équipement

Pour le fonctionnement de ce compte, voir ci dessus 14.7, Subventions inscrites à Pertes et Profits.

87.8-Subventions d’équilibre reçues

Compte de produits exceptionnels.

Il importe de définir tout d’abord un certain nombre de contrats qui sont plus ou moins voisins du contrat de concession, mais ne doivent pas être confondus avec lui.

Contrat de concession

Celui par lequel une entreprise privée obtient le droit d’exploiter à son profit un service public (chemin de fer; distribution d’eau, d’électricité; pont à péage; chaises dans les squares ; place sur un marché ; etc.) ou un bien du domaine de l’Etat (mine domaniale).

Le concessionnaire doit faire tous les frais d’immobilisation et d’exploitation. Il perçoit les revenus, il conserve le bénéfice.

Le concédant (Etat, Département ou Ville) reçoit du concessionnaire une redevance, fixe ou variable.

Contrat d’entreprise

Celui par lequel une entreprise se charge d’effectuer un travail pour un prix déterminé. C’est un simple louage de services ou un louage d’ouvrage, selon le cas.

Contrat de régie

Celui par lequel une entreprise accepte d’exploiter un service public, moyennant une redevance payée par le concédant ou, le plus souvent, retenue sur les revenus bruts par le régisseur.

Si la redevance est variable, il y a régie intéressée. Dans ce cas, la redevance peut être calculée soit en fonction du chiffre d’affaires, soit en fonction du bénéfice.Dans tous les cas, le bénéfice ou la perte, après paiement de la redevance, incombe au concédant.

Cahier des Charges

Le Cahier des Charges, appelé quelquefois aussi cahier des clauses et conditions administratives de la concession, est inclus dans le contrat de concession ou de régie ; ou c’est du moins une très importante et très indispensable annexe de ce contrat, décrivant les conditions d’exécution du contrat alors que le contrat lui même ne pose que les principes et spécifie la redevance.

Il n’était pas dans notre propos d’étudier ici à fond tous les problèmes qui se posent à l’occasion de ces sociétés, spécialement les problèmes fiscaux qui, comme toujours, sont strictement écartés de ce cours.

Nous signalerons seulement un certain nombre de difficultés rencontrées dans la pratique et qui tiennent peut être précisément au fait que la notion d’opération de très longue durée est souvent incomprise ou même ignorée.

L’article 5 de la loi du 17 juillet 1971, comme précédemment l’article 1 de la loi de 1938 prévoit que ces sociétés, quelle que soit leur forme, peuvent ne pas avoir pour objet la réalisation de bénéfices. Or c’est effectivement le cas pour la plupart de ces sociétés. Il serait donc souhaitable qu’il en fut fait mention expressément dans l’objet social, ce qui est rarement le cas.

Une seconde difficulté provient du fait que les actionnaires de ces sociétés se considèrent le plus souvent comme propriétaires de leur appartement, alors que, seule, la société est propriétaire de l’ensemble de l’immeuble. Cette confusion constante entre la qualité d’actionnaire et la soi-disant qualité de propriétaire d’appartement est cause d’une source continuelle de conflits et de difficultés. Il importe donc de rappeler aux actionnaires d’une part qu’ils sont actionnaires d’une société comme ils pourraient être actionnaires de n’importe quelle société, d’autre part qu’ils ont, en vertu des statuts et parce qu’actionnaires, la jouissance d’un appartement à condition d’en payer tous les frais et toutes les charges, y compris les frais et les charges de la société elle même, mais que, en aucun cas, ils ne peuvent se considérer comme propriétaires des locaux. Ils ont également un éventuel droit d’attribution du même appartement à titre de remboursement d’actions, lors de la dissolution de la société, à son terme normalement, ou par anticipation.

La confusion est si fréquente que l’on voit parfois, dans ces sociétés, nommer un syndic et établir un règlement de copropriété qui est mis en vigueur, alors que le syndic et le règlement de copropriété ne peuvent exister que dans le cas de copropriété qui était régi par le chapitre deuxième de la Loi de 1938 et qui l’est actuellement par la loi du 10 juillet 1965, et non pas dans le cas de la société visé par le chapitre premier de la loi de 1938 (L. 13/7/71, Titre II) (Paris, 3e Chambre, 4 juillet 1960, Société anonyme immobilière, la fontaine Bonin contre Consorts Fouchet; La Semaine Judirique, n° 38 du 21 septembre 1961).

En fait, la société, comme telle, est administrée par le Conseil d’administration. Son seul règlement est représenté par les statuts, et le Conseil d’administration peut seulement nommer un gérant d’immeubles, comme le ferait un propriétaire quelconque, pour s’occuper des affaires courantes de gestion sous la responsabilité entière du Conseil d’administration. C’est là d’ailleurs une solution très sage car les actionnaires ont rarement la compétence nécessaire pour bien gérer un immeuble.

Une autre erreur, qui date de l’origine même de certaines de ces sociétés, et qu’il est à peu près impossible de rectifier par la suite, concerne les millièmes servant à la répartition des charges sociales entre les différents actionnaires en tant qu’ils ont la jouissance des appartements. La première règle à respecter à cet égard, c’est que les millièmes doivent être rigoureusement établis entre actionnaires dans la même proportion que les actions possédées par ceux ci et représentant les différents locaux. Si le lot n° 7 est représenté par 30/1 000 du capital, soit 30 actions sur 1 000, il doit également participer aux charges pour 30/1 000. Sauf le cas de certaines charges particulières.

Une erreur secondaire, mais très grave également quant à ses répercussions pratiques, est celle de choisir un nombre de millièmes tout à fait quelconque, par exemple 12 783 ou 8 625, car le gérant devra, pendant toute l’existence de la société, effectuer des divisions par 12 783 ou par 8 625 pour toutes les charges qu’il a à répartir entre les actionnaires. Ceci représente un travail supplémentaire et relativement considérable, lassant, et parfaitement inutile. Il suffisait de dire dès l’origine que toutes les charges seraient réparties en 1 000 parts ou en 10 000 parts, voire en 100 000 parts si c’est nécessaire, de façon à faciliter les opérations ultérieures.

Que dire enfin de certaines comptabilités dans lesquelles il n’existe même pas de compte de résultats, les associés étant directement débités des charges.

Dans certaines sociétés aussi, aucun amortissement de l’immeuble n’est calculé. On ne tient compte en effet que des entrées et des sorties d’espèces, la comptabilité se réduit à un compte de caisse.

Enfin, parfois, il n’est pas établi de quittances régulières, mais des appels de fonds qui sont effectués chaque fois que l’état de la caisse le requiert, à des dates quelconques, et non pas régulièrement par trimestre.

Nous devons reconnaître qu’en dehors de ces cas extrêmes, beaucoup de sociétés sont organisées d’une façon parfaitement régulière, et ne présentent aucun des défauts rappelés ci dessus; que certaines même ont cru devoir établir des baux à leurs actionnaires de façon à définir avec précision les sommes qui seront réclamées à chacun d’eux, les quittances étant présentées régulièrement chaque trimestre comme s’il s’agissait de locataires purs et simples. Dans cette hypothèse, la qualité d’actionnaire et la qualité d’occupant de l’appartement sont nettement et clairement séparées, bien que l’actionnaire conserve intact son droit à jouissance de l’appartement. Les conditions pécuniaires d’exercice de ce droit sont simplement précisées.

Enfin deux particularités restent à noter d’une part, les actions sont parfois vendues presque dès la constitution de la société, l’immeuble n’étant pas encore achevé ou même à peine commencé : on dit alors que les actions sont vendues sur plan; d’autre part, quand la construction est achevée, les associés ont un délai (fiscal) pour choisir entre demeurer en société, ou dissoudre la société et opter ainsi pour la copropriété.

Ils peuvent également, sous certaines conditions, demander personnellement l’attribution de leur appartement, sans que la Société soit dissoute pour autant.

Les motifs qu’ils peuvent avoir de choisir l’une de ces solutions sont nombreux et, la plupart du temps, très subjectifs. Il est très difficile, voire impossible, de conseiller les associés dans leur ensemble à cet égard. Tout au plus est il possible de donner un avis à l’un des actionnaires pour le cas particulier dans lequel il se trouve.

Ces motifs sont principalement d’intérêt fiscal ; ils paraissent d’ailleurs avoir perdu une partie de leur valeur. Il est curieux de noter à cet égard que plusieurs lois successives ont tendu à encourager la dissolution de ces sociétés comme si l’Etat souhaitait les voir disparaître dès la fin de la construction et se transformer en copropriété ; et que c’est d’autre part pour des motifs fiscaux que certains actionnaires, de leur côté, semblent désireux d’entrer en propriété personnelle de leur appartement. Il y a là une certaine contradiction difficile à expliquer.

Si l’on se place simplement au point de vue de la gestion des intérêts communs, toute question fiscale ou personnelle exclue, la forme de société, et celle de la Société anonyme plus particulièrement, paraît en général nettement préférable à la copropriété parce que les rapports entre associés d’une part, entre eux mêmes et les dirigeants du groupement d’autre part, leurs rapports avec les tiers aussi, sont plus clairement connus et définis.

Et la coexistence entre société et copropriétaires pose souvent des problèmes difficiles et alourdit l’administration et la gestion de l’immeuble.

Enfin, s’il y a dissolution, il reste encore une option à exercer pour les associés: ils peuvent ou bien dissoudre totalement la société, ou bien, comme il est prévu dans certains cas, conserver la société qui ne sera plus propriétaire de l’immeuble, mais qui subsistera comme gérant agissant pour le compte de la copropriété.

Toutes ces questions sont fort délicates dans la pratique, et des traités spéciaux leur ont été consacrés. Nous ne pouvons ici qu’en signaler rapidement l’existence.

L’appartement ou lot n° 7 vaut par exemple 30/1000. Le capital d’autre part a été lui même divisé en 1 000 actions. Le titulaire du droit d’attribution de l’appartement n° 7 doit donc être actionnaire possédant 30/1000 du capital, soit 30 actions. Nous l’appellerons l’actionnaire n° 7.

Chaque année, les charges de la société sont divisées en 1 000 parts. L’actionnaire n° 7 en contrepartie de sa jouissance d’un appartement, devra rembourser 30 millièmes des charges générales.

Les charges de la société comprennent:

• les charges locatives ordinaires;
• les prestations remboursables (eau chaude remboursée au compteur par exemple);
• les charges qui incombent à la Société en sa qualité de propriétaire de l’immeuble;
• les charges qui résultent du fonctionnement de la société en raison de son existence et de sa forme;
• la constitution d’une provision pour grosses réparations;
• l’amortissement de l’immeuble.

Les charges a et b doivent être remboursées par les actionnaires occupants, comme des locataires rembourseraient des charges locatives ou des prestations.

Les charges doivent être couvertes par eux par des versements qui sont l’équivalent du loyer que paieraient des locataires (au prorata des millièmes).

Parfois, pour mieux préciser la situation, un véritable bail révisable est passé entre la Société et ses actionnaires. Ceux ci ont alors nettement une double qualité ils sont actionnaires de la société (comme d’une société quelconque, mais avec droit de jouissance conformément à l’objet social, et vocation à l’attribution d’un appartement) et locataires de la même société.

On remarque immédiatement que la Société a besoin d’un fonds de roulement pour fonctionner car il lui faut faire l’avance d’au moins un trimestre des charges.

Les actionnaires doivent fournir ce fonds de roulement par un versement initial unique, (sauf augmentation du coût de la vie), réparti entre eux en millièmes, et qui s’ajoute à leur compte indisponible, ou fait l’objet d’un compte spécial d’avances permanentes.

Ces mêmes charges a, b, c et d sont payées par la Société au jour le jour. Les fonds reçus par elle à ce titre ne font que traverser sa caisse. L’élément, provision pour grosses réparations, doit être conservé par elle pour faire face aux gros travaux cycliques (ravalement, toiture, sol, chaufferie, etc.) .

Il se forme ainsi une encaisse, quelquefois sous la forme d’un portefeuille facile à réaliser, destiné aux grosses réparations.

Enfin, l’élément f demeure en caisse. Le meilleur emploi que la société pourra faire de ce second élément de trésorerie, à défaut d’autre utilisation indispensable, sera le remboursement, décidé par le Conseil d’administration, une fois par an par exemple, d’une partie des comptes bloqués.

Prenons un exemple chiffré, soit:

• Charges locatives 40
• Prestations 40
• Charges de propriétaire 90
• Charges de société 10
• Grosses réparations (calculées s/3 600) 28
• Amortissement (en 50 ans s/3 600) 72//280

La Société percevra donc par an pour les charges locatives 40, pour les prestations 40, et comme total de « loyers » 90 + 10 + 28 + 72 = 200.

Remarquons tout d’abord que le titre de Sociétés immobilières de construction ne convient pas exactement à ces sociétés dont l’activité dépasse généralement la simple construction. Il serait préférable de les appeler Sociétés immobilières par appartements.

Ces sociétés immobilières sont apparues entre 1925 et 1932. Leur développement a été stoppé à cette époque par la crise, et par le fait qu’à partir de 1932 et jusqu’en 1939 les appartements en location ont pu être trouvés avec la plus grande facilité à Paris (tout au moins dans les catégories pour lesquelles les sociétés immobilières étaient jusque là créées, c’est à dire appartements de bon confort ou de grand confort en quatre et cinq pièces au moins).

Leurs fondateurs étaient des architectes ou des entrepreneurs qui prenaient l’initiative de l’opération dans les conditions suivantes:

l’architecte ou l’entrepreneur, nous dirons simplement le constructeur , crée une société au capital par exemple d’un million de francs, et lui fait acheter un terrain valant 400 000 F. Il est pratiquement le seul propriétaire, avec un petit groupe d’amis, des actions de la société. Avec le surplus du capital, il établit les fondations d’un immeuble de rapport et bâtit le de chaussée.

Sur la valeur du terrain et de la construction, il emprunte, généralement sous forme d’ouverture de crédit, auprès d’un prêteur, de quoi construire progressivement l’immeuble, les fonds lui étant versés au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

L’immeuble achevé, cette ouverture de crédit est consolidée en un emprunt par exemple à 15 ans, remboursable par annuités, consenti par le même prêteur ou par un autre prêteur. Le constructeur s’adresse alors à des personnes désireuses d’obtenir un appartement, mais, au lieu de leur vendre l’appartement, il passe avec eux un accord assimilable à quatre conventions:

1° en son nom personnel, une cession d’actions au prix total de A;

2° au nom de la société, une promesse d’attribution d’un certain appartement lors de la dissolution de la société ;

3° une attribution de jouissance du même appartement pour la durée de la société;

4° un engagement pris par l’acquéreur des actions de verser en compte non exigible, à la société, une somme que la société s’engage à utiliser pour rembourser partiellement le prêteur, soit B.

Le total versé par l’acquéreur d’actions, soit (A + B) représente pour lui la valeur de l’appartement.

L’acquéreur a ainsi trois qualités :

1° il est actionnaire avec promesse d’attribution lors du partage ;

2° il est créancier de la société pour la somme B;

3° il a la jouissance immédiate de l’appartement dont l’attribution en propriété est prévue au cas de dissolution.

Édification de l’immeuble

C’est évidemment la tenue de la comptabilité pendant l’édification qui nous intéresse ici.

Cette comptabilité présente des particularités notables :

Tout d’abord, l’exploitation n’étant pas commencée, il n’existe ni comptes de Produits ni comptes de Charges.

Tous les frais de la période de construction (frais généraux quelconques, intérêts des prêts, etc.) sont portés à l’actif, à des comptes de frais qui sont en fait de la même nature que les Frais de 1er Etablissement, mais inscrits à divers comptes spécialisés.

Il est à noter que, dans le « programme » établi dès le début des travaux, et qui est l’un des éléments du contrat avec les acquéreurs éventuels d’actions, tout le budget de la construction a été prévu, et ceci par « lot », c’est à dire par appartement, ou chambre de service, ou cave, ou garage.

Ce sont des frais tels que:

• Frais de constitution de société;
• Frais d’acquisition de terrain et frais hypothécaires, frais d’éviction;
• Frais pour honoraires, études, formalités, obtention de prêts ou de primes;
• Frais financiers, garantie de bonne fin, commission d’engagement, intérêts et agios bancaires;
• Frais de commercialisation (commissions sur ventes) et de publicité Frais de gestion (gérance);
• Terrain (prix d’acquisition) ;
• Construction (mémoires d’entrepreneur);
• Honoraires (architectes, expert comptable, notaire, avoué, avocat).

En règle générale, et sauf révision de prix ou imprévision, ces budgets de frais représentent des limites que le « promoteur » s’est engagé à ne pas dépasser. Les dépassements seraient à sa charge. Le boni sur ces prévisions (s’il en est un, ce qui est rare) est parfois considéré comme sa rémunération nette.

Ces sociétés, qui ont pris naissance en France vers 1925, sous l’impulsion du Ministre des Travaux Publics, Monsieur Loucheur, pour favoriser une reprise de la construction, ont tout d’abord vécu sous l’empire des lois ordinaires visant les sociétés. Puis, une loi du 28 juin 1938 est venue préciser leurs conditions d’existence et de fonctionnement.

En effet, les textes légaux généraux en matière de sociétés s’appliquaient difficilement et étaient l’objet de diverses interprétations jurisprudentielles qui n’étaient pas toujours concordantes. La principale difficulté provenait de ce qu’une société, quelle qu’elle soit, a pour objet la réalisation de bénéfices. Or, les sociétés immobilières en question n’avaient pas pour objet la réalisation de bénéfices, mais simplement l’utilisation des locaux par les associés.

La Cour de Cassation cependant, dans un cas d’espèce, avait jugé que le bénéfice consistait dans l’utilisation de l’immeuble par les associés. Néanmoins, la controverse se poursuivait.

La loi du 28 juin 1938 comportait deux parties entièrement distinctes et qu’il importe de ne pas confondre:

le Chapitre premier concernait les sociétés dites de construction;

quant au Chapitre deuxième, il concernait les dispositions régissant les copropriétaires d’immeubles, c’est à dire un cas entièrement différent et que nous n’étudierons pas ici. Il est d’ailleurs actuellement abrogé et remplacé par la loi sur la copropriété du 10 juillet 1965 (qui laisse subsister le chapitre premier de la loi de 1938).

Mais le chapitre Ier, à son tour, a été abrogé par l’article 50.11 de la Loi du 16 juillet 1971 (n° 71.579 ; J.O. 17/7/7) ; et remplacé par le Titre II de cette Loi (art. 5 à 17).

Le nouveau texte (art. 5) confirme tout d’abord que les sociétés ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’immeubles en vue de leur division par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance, peuvent revêtir n’importe quelle forme juridique, même si elles n’ont pas pour but de partager un bénéfice.

Et que l’objet de ces sociétés comprend la gestion et l’entretien des immeubles jusqu’à la mise en place d’une organisation différente.

Les droits des associés dans le capital doivent être proportionnels à la valeur des biens auxquels ils ont vocation ; et les appels de fonds complémentaires nécessités par la réalisation de la construction doivent être faits dans la même proportion (art. 9).

La Loi prévoit l’existence d’un état descriptif de division (art. 6), les statuts constituant d’autre part des groupes d’actions correspondant chacun à un lot de la division prévue. Un règlement intérieur doit prévoir la répartition des charges (art. 10).

Aux termes des articles 7 et 8, les associés sont tenus de répondre aux appels de fonds supplémentaires dans la proportion de leurs droits dans le capital, sous peine de voir la totalité de leurs droits dans la société mise en vente sur autorisation de l’Assemblée générale prise à une majorité des deux tiers.

Les art. 12 à 17 concernent plus particulièrement les cessions de droits sociaux dans le cas d’immeubles d’habitation.

Décret du 10 novembre 1954 n° 54.123

Ce décret est divisé en deux titres distincts.

Le Titre premier du décret concerne tout contrat par lequel une personne physique ou morale construit ou procure un immeuble ou une portion d’immeuble à usage principal d’habitation, dans le cas où cette personne intervient ou est intervenue en vue de l’obtention d’un prêt du Crédit Foncier de France ou du Sous Comptoir des entrepreneurs, ou d’une Société de Crédit immobilier.

Dans cette hypothèse, le contrat doit être écrit, et un exemplaire doit en être remis à chaque souscripteur. Ce contrat doit contenir la description et, s’il y a lieu, le prix des terrains, le devis descriptif et le coût des travaux, le montant et la durée du prêt, l’échelonnement des versements à effectuer par le souscripteur pour le remboursement, la date du début des travaux et leur durée probable, la retenue de garantie prévue, le montant des rémunérations, honoraires, frais relatifs aux actes, à la constitution des dossiers et les formalités préalables à l’obtention du prêt et des primes, la nature et le montant de toutes autres dépenses évaluées telles que droits et taxes, frais d’inscription hypothécaire, etc.

Sauf stipulation contraire, les branchements d’eau, gaz, électricité et égouts sont considérés comme compris dans le prix des travaux.

Le contrat est réputé conclu sous condition suspensive de l’obtention du prêt dans les conditions prévues. Les noms des entrepreneurs doivent être communiqués aux souscripteurs. Il est interdit au promoteur de recevoir aucune somme avant l’attribution du prêt.

Le Titre deuxième concerne plus particulièrement les constructions en société. Les fondateurs de la société doivent remettre aux souscripteurs ou acquéreurs d’actions les statuts ou projets de statuts, et un document qui énumère les renseignements déjà énoncés au Titre premier.

Au cas de cession d’actions ou de parts, les mêmes documents doivent être remis par le cédant au cessionnaire.

Aucun versement autre que les frais pour honoraires, études, formalités, obtention des prêts ou des primes, ne peut être exigé des bénéficiaires avant qu’ils aient la qualité d’associés, sauf consignation entre les mains d’un notaire de la part leur incombant dans la valeur du terrain.

Diverses règles sont également imposées pour le fonctionnement de ces sociétés:

Les Administrateurs ou gérants sont nommés par une majorité représentant la moitié au moins du capital, majorité qui peut être portée aux trois quarts par les statuts. Ils peuvent être révoqués de même à tout moment.

Dans les sociétés qui ne comportent ni conseil d’administration, ni conseil de surveillance, il est créé un conseil de surveillance composé de deux associés au moins, désignés de la même façon. Les fonds de la société doivent être déposés à un compte en banque ou auprès d’un organisme assimilé à une banque, les dirigeants doivent rendre compte des contrats et marchés avec les entrepreneurs au conseil d’administration ou au conseil de surveillance. Ils doivent également rendre compte de leur gestion au moins tous les trois mois. Le conseil de surveillance peut se faire assister d’un expert comptable; il peut convoquer l’assemblée générale. Les dirigeants doivent réunir l’assemblée tous les semestres pour lui rendre compte de la gestion, et, pour la première fois, dans le premier semestre de la constitution de la société.

Toutes ces dispositions concernant la gestion de la société cessent d’être applicables à partir de la liquidation définitive du compte de construction constatée par une assemblée générale.

Décret n° 55.163 du 20 mai 1955

Ce décret vise principalement trois points:

1. Lorsqu’une Société de construction entreprend plusieurs programmes distincts, le décret permet une dissociation entre les associés selon les programmes qui les concernent personnellement : a) quant aux appels de fonds, b) quant à la possibilité de créer des sociétés distinctes pour chaque partie du programme.
2. Les actions peuvent être seulement de mille francs anciens (dix nouveaux francs).
3. En cas de scission ou d’apport partiel, les actions d’apport sont immédiatement négociables, même si la société anonyme a moins de deux ans d’existence, et même si le capital n’est plus divisé en actions.

Dans l’entreprise immobilière au contraire, le compte Loyers d’avance figure au passif, et il représente les versements de garantie reçus par l’entreprise immobilière, propriétaire des locaux loués.

Organisation comptable

A ce point de vue, l’entreprise immobilière se caractérise par l’existence d’un Registre des locations qui, schématiquement, peut se présenter comme un registre tenu à livre ouvert, comportant une ligne par local susceptible d’être loué séparément et faisant par conséquent l’objet d’une quittance distincte et d’une colonne par élément de calcul de la quittance. Les dernières colonnes représentent respectivement le total de la quittance, le paiement de cette quittance, et le journal où est enregistré ce paiement.

Ce registre des locations comportera une page ou un groupe de pages par terme de loyer. Il permettra de s’assurer que toutes les quittances ont bien été établies et qu’elles ont toutes été payées. En outre, l’addition verticale des colonnes permettra de connaître le montant total réclamé à l’ensemble des locataires au titre de loyer, chauffage, etc.

Les dépenses d’entretien annuelles ne présentent aucune particularité intéressante au point de vue comptable; elles seront enregistrées au fur et à mesure qu’elles se produisent. Tout au plus devra t on, en fin d’exercice, tenir compte de certaines dépenses restant à régler, peut être de quelques dépenses réglées d’avance (assurances notamment).

Les dépenses cycliques présentent au contraire une très grande importance et une particularité notable. Les principales de ces dépenses sont le ravalement (tous les dix ans), la réfection de la couverture (tous les 25 ou 30 ans), la réfection ou le remplacement de la chaudière du chauffage central (tous les 10 ou 12 ans), la réfection ou le remplacement du moteur de l’ascenseur (tous les 10 ou 15 ans).

Ce sont là des dépenses peu fréquentes, mais d’un montant considérable. Le ravalement peut coûter plusieurs dizaines de mille francs, la toiture également. Il serait tout à fait anormal qu’un seul exercice dut supporter de pareilles charges alors qu’elles ne sont que la constatation d’un phénomène d’usure, d’un phénomène de consommation, qui peut être considéré comme sensiblement constant tous les ans.

Pour prévoir ces dépenses, il est donc recommandable de constituer une « Provision pour grosses réparations ». Dès la construction de l’immeuble il sera demandé à l’architecte d’indiquer la périodicité de réfection de la couverture, et aux fournisseurs la périodicité de remplacement de la chaudière et du moteur. Les renseignements ainsi recueillis seront contrôlés dans la mesure du possible et, finalement, on arrivera par exemple, dans un cas déterminé, à conclure que le ravalement aura lieu tous les 10 ans, que la couverture sera refaite tous les 25 ans, la chaudière remplacée tous les 10 ans, le moteur remplacé tous les 15 ans.

On s’informera également du coût de telles opérations, en valeur actuelle à la date de construction. Puis on prendra 1/25 de la valeur de la couverture, 1/10 du ravalement, 1/10 de la chaudière, 1/15 du moteur.

Ces quatre fractions annuelles seront totalisées pour constituer la provision enregistrée en comptabilité par l’écriture habituelle, en débitant le compte de Dotation pour provisions et en créditant la Provision pour grosses réparations.

Lorsque l’une de ces dépenses se produira effectivement, c’est le compte de Provision pour grosses réparations qui sera débité.Les dépenses casuelles sont d’un ordre différent. On peut considérer que, dans la durée de vie d’un immeuble, il existe deux grandes périodes:

une période de jeunesse dans laquelle se rencontrent les dépenses d’entretien annuel et les dépenses cycliques,

puis une période de vieillissement que l’immeuble atteint plus ou moins rapidement suivant la qualité de sa construction et la fatigue qu’il supporte.

Disons par exemple que, pour tel immeuble d’habitation de bonne construction moyenne, cette période de vieillesse peut commencer après la 50e année.

A cette époque là risquent de se produire des dépenses en elles mêmes imprévisibles. On sait seulement que de telles dépenses peuvent se produire, se produiront vraisemblablement; on ignore leur nature, on ignore leur coût. Elles sont généralement lourdes. Par exemple, des planchers, des sols en ciment doivent être refaits alors que jusque là, ils n’ont demandé aucun entretien particulier. Il s’agit d’une remise en état total qui peut être fort coûteuse. D’autre part, des tassements peuvent se produire, certains gros murs doivent être repris en sous oeuvre, des cloisons se sont déformées, des boiseries devront être remplacées. Quant à la couverture, si elle a subi son entretien normal cyclique, sa charpente, elle peut se déformer.

Aucune provision pour grosses réparations ne peut être ici envisagée car ces dépenses sont vraiment trop aléatoires. Il faut seulement se rappeler qu’elles peuvent se produire, et c’est par la voie de l’amortissement que nous allons pouvoir indirectement en tenir compte.

Amortissements

L’amortissement d’un immeuble sera calculé sur une durée relativement courte. Si nous écartons le cas très particulier des immeubles de placement des Compagnies d’assurances pour lesquelles la réglementation prévoit une durée d’amortissement de 200 ans, nous pourrons dire que, d’une façon générale, l’amortissement de l’immeuble est calculé sur la durée de vie normale de l’immeuble sans atteindre cette période de vieillissement à laquelle nous avons fait allusion.

Tel immeuble d’habitation, parfaitement capable de durer 100 ans, sera amorti en 50 ans, c’est à dire que l’amortissement sera comptabilisé sur la durée pendant laquelle il serait déraisonnable d’envisager des dépenses casuelles. Mais, à partir de l’époque où ces dépenses sont susceptibles de se produire, l’amortissement annuel a disparu et une charge viendra ainsi remplacer l’autre dans l’exploitation de l’immeuble.

Les dépenses casuelles seront enregistrées comme dépenses à amortir, et cet amortissement sera réparti sur quelques années.

Dans le cas de l’entreprise immobilière, l’amortissement présente une autre particularité. Il reprend pleinement son rôle véritable de reconstitution des capitaux investis sans que ce rôle soit masqué par une série de réinvestissements provisoires avant la fin de l’opération.

Dans l’industrie, par exemple, les fonds provenant annuellement de l’amortissement des immeubles, du matériel, des voitures, etc., peuvent servir à l’acquisition de nouveaux matériels, à des extensions d’entreprises comme n’importe quel financement. C’est un réemploi d’un financement devenu libre.

Dans l’entreprise immobilière, au contraire, il n’existe aucun emploi de cette nature pour le fonds d’amortissement. Il en résulte que ce fonds d’amortissement va demeurer disponible, et le meilleur usage qu’on en puisse faire est de l’affecter au remboursement des capitaux qui ont servi à acquérir ou à construire l’immeuble, d’abord les capitaux empruntés évidemment, puis les capitaux propres de l’entreprise c’est à dire essentiellement le capital.

Ainsi quand l’entreprise arrivera réellement à la fin de sa durée, l’immeuble étant totalement amorti et bon pour la pioche, le fonds d’amortissement aura permis entre temps de rembourser en totalité les capitaux qui ont servi à construire l’immeuble, la seule valeur active restant sera le terrain, puisqu’il n’est pas amortissable. Et, en contre partie, au passif, on trouvera une valeur égale pour le capital dont le surplus aura été remboursé au moyen du fonds d’amortissement.

Par entreprise immobilière, nous entendrons tout d’abord d’une façon très générale toute entreprise soit sous forme individuelle, soit en société, dont l’objet est l’exploitation d’un immeuble par voie de location.

Une telle entreprise présente diverses particularités comptables.

Exercice

En principe la comptabilité appartient à la catégorie des comptabilités par opérations, mais ici il existe une seule opération, l’exploitation d’un immeuble; sa durée peut atteindre et dépasser cinquante ans.

Cependant, dans ce cas très particulier, il est possible de découper la durée de l’opération en périodes de 12 mois qui, sous réserve de certaines précautions, peuvent être considérées comme comparables entre elles. En effet, les produits et les charges sont, dans leur majeure partie, en quelque sorte proportionnels au temps. Ainsi la durée totale de l’opération peut parfaitement être découpée par tranches de temps égales entre elles: par exercices de 12 mois.

Quant à la date origine de chaque exercice, l’usage très général, ici comme partout, est de choisir le 1er janvier et d’établir par conséquent le bilan le 31 décembre. Cette date est peu favorable pour les entreprises immobilières. En effet, une dépense très importante se répète tous les ans : le chauffage. Or la période de chauffage s’étend, selon la coutume, du 15 octobre au 15 avril, souvent même du 1er octobre au 30 avril. Le bilan au 31 décembre coupe cette période en deux de sorte que chaque exercice totalise les dépenses de chauffage de la fin d’un hiver et celles du commencement de l’hiver suivant.

Il y aurait gros avantage pour la clarté des opérations, et pour l’étude comparative du chauffage, d’un exercice au suivant, à placer à une autre époque le point de départ de l’exercice: le 30 juin ou le 30 septembre semblent à cet égard particulièrement indiqués, spécialement le 30 septembre pour des motifs de commodité de gestion et d’arrêté des comptes.