Domaine privé Le domaine privé est constitué par la totalité des biens de l'entreprise concessionnaire, autres que ceux constituants le domaine concédé. L'expression n'a donc de raison d'être que pour marquer l'opposition entre les deux catégories de biens possédés ou gérés par l'entreprise concessionnaire. Domaine concédé Le contrat de concession impose à l'entreprise concessionnaire de créer les immobilisations qu'elle aura ensuite à exploiter. Ces immobilisations pourront, en fin de concession, ou bien être cédées à l'autorité concédante, ou bien elles devront lui être remises gratuitement. Cession du Domaine concédé Dans cette première hypothèse, le domaine concédé est généralement cédé à l'autorité concédante pour sa valeur nette comptable, c'est à dire déduction faite de l'amortissement industriel normal. Les conditions de l'amortissement sont prévues par le contrat, ainsi que celles du renouvellement des immobilisations lorsqu'il y a lieu. Le prix payé correspond à la valeur résiduelle, de telle sorte que l'amortissement et le prix remboursent exactement la Société concessionnaire du ...

Les Entreprises concessionnaires présentent trois caractéristiques essentielles au point de vue comptable. Elles reçoivent des subventions de l'autorité concédante ou d'autres collectivités. Elles exploitent des biens immobilisés qu'elles ont acquis ou créés à leurs frais et qu'elles devront abandonner, gratuitement ou non, à l'autorité concédante en fin de concession (domaine concédé). En outre, elles peuvent, bien entendu, posséder un domaine privé (comme n'importe quelle entreprise); par exemple, une compagnie concessionnaire de chemin de fer peut posséder des hôtels près des gares. Le domaine concédé est souvent représenté dans la comptabilité de l'entreprise concessionnaire par un compte appelé: Premier Etablissement (il importe de ne pas confondre ce compte de Premier Etablissement, qui représente des immobilisations, amortissables ou non, avec le compte Frais de Premier Etablissement prévu par le Plan Comptable général). Ces Entreprises travaillent le plus souvent non seulement avec leurs capitaux propres, mais avec des capitaux empruntés très importants, l'emprunt étant fréquemment contracté ...

Définitions Il importe de définir tout d'abord un certain nombre de contrats qui sont plus ou moins voisins du contrat de concession, mais ne doivent pas être confondus avec lui. Contrat de concession Celui par lequel une entreprise privée obtient le droit d'exploiter à son profit un service public (chemin de fer; distribution d'eau, d'électricité; pont à péage; chaises dans les squares ; place sur un marché ; etc.) ou un bien du domaine de l'Etat (mine domaniale). Le concessionnaire doit faire tous les frais d'immobilisation et d'exploitation. Il perçoit les revenus, il conserve le bénéfice. Le concédant (Etat, Département ou Ville) reçoit du concessionnaire une redevance, fixe ou variable. Contrat d'entreprise Celui par lequel une entreprise se charge d'effectuer un travail pour un prix déterminé. C'est un simple louage de services ou un louage d'ouvrage, selon le cas. Contrat de régie Celui par lequel une entreprise accepte d'exploiter un service public, moyennant une redevance payée par le concédant ...

Il est nécessaire de faire des prévisions à longue échéance chaque fois que l'on se trouve en présence d'opérations de très longue durée. Le cas des entreprises immobilières est typique à cet égard. Il n'était pas dans notre propos d'étudier ici à fond tous les problèmes qui se posent à l'occasion de ces sociétés, spécialement les problèmes fiscaux qui, comme toujours, sont strictement écartés de ce cours. Nous signalerons seulement un certain nombre de difficultés rencontrées dans la pratique et qui tiennent peut être précisément au fait que la notion d'opération de très longue durée est souvent incomprise ou même ignorée. L'article 5 de la loi du 17 juillet 1971, comme précédemment l'article 1 de la loi de 1938 prévoit que ces sociétés, quelle que soit leur forme, peuvent ne pas avoir pour objet la réalisation de bénéfices. Or c'est effectivement le cas pour la plupart de ces sociétés. Il serait donc souhaitable ...

Normalement le fonctionnement de la société doit dès lors être organisé sur les bases suivantes : la valeur totale des appartements et locaux susceptibles d'appropriation individuelle est évaluée à 1 000 points. Chacun de ces appartements et locaux est généralement appelé un lot. Une valeur est attribuée en millièmes à chaque lot. L'appartement ou lot n° 7 vaut par exemple 30/1000. Le capital d'autre part a été lui même divisé en 1 000 actions. Le titulaire du droit d'attribution de l'appartement n° 7 doit donc être actionnaire possédant 30/1000 du capital, soit 30 actions. Nous l'appellerons l'actionnaire n° 7. Chaque année, les charges de la société sont divisées en 1 000 parts. L'actionnaire n° 7 en contrepartie de sa jouissance d'un appartement, devra rembourser 30 millièmes des charges générales. Les charges de la société comprennent: les charges locatives ordinaires; les prestations remboursables (eau chaude remboursée au compteur par exemple); les charges qui incombent à la ...

Constitution Remarquons tout d'abord que le titre de Sociétés immobilières de construction ne convient pas exactement à ces sociétés dont l'activité dépasse généralement la simple construction. Il serait préférable de les appeler Sociétés immobilières par appartements. Ces sociétés immobilières sont apparues entre 1925 et 1932. Leur développement a été stoppé à cette époque par la crise, et par le fait qu'à partir de 1932 et jusqu'en 1939 les appartements en location ont pu être trouvés avec la plus grande facilité à Paris (tout au moins dans les catégories pour lesquelles les sociétés immobilières étaient jusque là créées, c'est à dire appartements de bon confort ou de grand confort en quatre et cinq pièces au moins). Leurs fondateurs étaient des architectes ou des entrepreneurs qui prenaient l'initiative de l'opération dans les conditions suivantes: l'architecte ou l'entrepreneur, nous dirons simplement le constructeur , crée une société au capital par exemple d'un million de francs, et lui ...

Les Textes Ces sociétés, qui ont pris naissance en France vers 1925, sous l'impulsion du Ministre des Travaux Publics, Monsieur Loucheur, pour favoriser une reprise de la construction, ont tout d'abord vécu sous l'empire des lois ordinaires visant les sociétés. Puis, une loi du 28 juin 1938 est venue préciser leurs conditions d'existence et de fonctionnement. En effet, les textes légaux généraux en matière de sociétés s'appliquaient difficilement et étaient l'objet de diverses interprétations jurisprudentielles qui n'étaient pas toujours concordantes. La principale difficulté provenait de ce qu'une société, quelle qu'elle soit, a pour objet la réalisation de bénéfices. Or, les sociétés immobilières en question n'avaient pas pour objet la réalisation de bénéfices, mais simplement l'utilisation des locaux par les associés. La Cour de Cassation cependant, dans un cas d'espèce, avait jugé que le bénéfice consistait dans l'utilisation de l'immeuble par les associés. Néanmoins, la controverse se poursuivait. La loi du 28 juin 1938 comportait ...

Au bilan également, un compte est à signaler dans les entreprises immobilières, c'est le compte « Loyers d'avance ». Ce compte Loyers d'avance, on le rencontre dans la plupart des entreprises commerciales. Il figure à l'actif dans les dépôts et cautionnements, c'est à dire dans le groupe des autres immobilisations. Il représente le versement de garantie fait par le commerçant locataire entre les mains du propriétaire au moment de son entrée dans les lieux. Dans l'entreprise immobilière au contraire, le compte Loyers d'avance figure au passif, et il représente les versements de garantie reçus par l'entreprise immobilière, propriétaire des locaux loués. Organisation comptable A ce point de vue, l'entreprise immobilière se caractérise par l'existence d'un Registre des locations qui, schématiquement, peut se présenter comme un registre tenu à livre ouvert, comportant une ligne par local susceptible d'être loué séparément et faisant par conséquent l'objet d'une quittance distincte et d'une colonne par élément de ...

Les charges de l'immeuble peuvent être décomposées en trois groupes les dépenses d'entretien annuelles, les dépenses d'entretien cycliques et les dépenses casuelles. Les dépenses d'entretien annuelles ne présentent aucune particularité intéressante au point de vue comptable; elles seront enregistrées au fur et à mesure qu'elles se produisent. Tout au plus devra t on, en fin d'exercice, tenir compte de certaines dépenses restant à régler, peut être de quelques dépenses réglées d'avance (assurances notamment). Les dépenses cycliques présentent au contraire une très grande importance et une particularité notable. Les principales de ces dépenses sont le ravalement (tous les dix ans), la réfection de la couverture (tous les 25 ou 30 ans), la réfection ou le remplacement de la chaudière du chauffage central (tous les 10 ou 12 ans), la réfection ou le remplacement du moteur de l'ascenseur (tous les 10 ou 15 ans). Ce sont là des dépenses peu fréquentes, mais d'un montant considérable. ...

Cas général Par entreprise immobilière, nous entendrons tout d'abord d'une façon très générale toute entreprise soit sous forme individuelle, soit en société, dont l'objet est l'exploitation d'un immeuble par voie de location. Une telle entreprise présente diverses particularités comptables. Exercice En principe la comptabilité appartient à la catégorie des comptabilités par opérations, mais ici il existe une seule opération, l'exploitation d'un immeuble; sa durée peut atteindre et dépasser cinquante ans. Cependant, dans ce cas très particulier, il est possible de découper la durée de l'opération en périodes de 12 mois qui, sous réserve de certaines précautions, peuvent être considérées comme comparables entre elles. En effet, les produits et les charges sont, dans leur majeure partie, en quelque sorte proportionnels au temps. Ainsi la durée totale de l'opération peut parfaitement être découpée par tranches de temps égales entre elles: par exercices de 12 mois. Quant à la date origine de chaque exercice, l'usage très général, ici comme ...